GUIDE PRATIQUE DE L’INVESTISSEUR AVEC LA LOI PINEL

Résidence proche du centre ville de Reims, composées de plusieurs appartements

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S’informer pour un investissement immobilier réussi !

Sommaire

1.     La loi Pinel : synthèse

2.     Les avantages de la loi Pinel en 5 points

3.     Un exemple chiffré pour mieux comprendre

4.     Les conditions d’application de la loi Pinel

5.     Nos conseils clés pour un investissement réussi

6.     Chronologie d’un investissement en loi Pinel

 

1.     La Loi Pinel : synthèse

La loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015 dite loi Pinel s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire des biens immobiliers neufs depuis le 1er septembre 2014 (dispositif « Pinel »)

 

Description Loi Pinel

Description Loi Pinel

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


2.     Les avantages de la loi Pinel en 5 points

5 avantages de la loi pinel

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

La loi Pinel est un dispositif fiscal ayant pour but de relancer la construction de logements neufs en France. Elle offre une réduction d’impôt lors de l’achat d’un bien immobilier neuf entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017, à condition, qu’il soit mis en location pendant 6 ans au minimum.

 Nous l’avons observé, la loi Pinel vous permet de bénéficier :

  • De 12% de réduction d’impôt pour un engagement de location de 6 ans
  • De 18% de réduction d’impôt pour un engagement de location de 9 ans
  • Et de 21% de réduction d’impôt pour un engagement de location de 12 ans4

Vous obtiendrez ainsi jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt !


QUI PEUT EN BÉNÉFICIER?

Tous les contribuables français résidant et payant leurs impôts en France peuvent bénéficier des dispositions de la loi Pinel pour réduire leur imposition. Le gouvernement n’a pas encore tranché le cas des expatriés pour cette nouvelle loi.

 


 3.    Un exemple chiffré pour mieux comprendre

Pour mieux comprendre, prenons l’exemple d’Aurélie qui investie dans un type 3 (salon / salle à manger / cuisine / salle de bain / WC / 2 chambres + parking) d’une valeur de 165 000€.

Pour cette exemple, Aurélie choisi un engagement de location sur 9 ans ouvrant droit à une réduction d’impôt de 18% du montant investi.

Le montant de référence pour calculer la réduction d’impôt octroyée à Aurélie est le suivant : Prix de référence = prix d’acquisition (165 000 €) majoré des frais de notaires (4 800 €) soit un total de 169 800 €.

La réduction d’impôt accordée à Aurélie dans le cadre de son investissement Pinel s’élèvera à : 169 800*18% = 30 564 € sur 9 ans soit 3 396 € / an soit 283 € / mois !

Repartition financiere de l'opération pinel

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Dans notre exemple, si Aurélie décide de revendre son bien au terme de son engagement de location de 9 ans, le résultat financier est alors :

resultat financier exemple Aurélie

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Comme Aurélie,

Bénéficiez de notre expertise et obtenez une étude fiscale personnalisée qui répondra à vos besoins mais aussi à vos objectifs.

Ensemble, développons votre patrimoine immobilier grâce à la loi Pinel !

 


 4.     Les conditions d’application de la loi Pinel

L’investissement locatif Pinel est soumis à des conditions d’applications fixées aux articles 46 AZA octies et suivants de l’annexe 3 du code général des impôts.

– Les conditions d’achat –

  • Le logement

Pour bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Pinel, le logement doit remplir les conditions suivantes :

  •  Être un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement.
  • Avoir fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation si le logement a été bâti il y a au moins quinze ans.
  • Le logement doit respecter les normes thermiques et les performances énergétiques en vigueur: label BBC 2005 ou respect de la Réglementation Thermique 2012. La RT 2012, comme le label BBC, fixe un objectif de consommation maximale pour les constructions résidentielles neuves à 50 kWh/m2.

normes-rt-2012

  • Le zonage Pinel

Le droit à réduction d’impôt s’applique aux logements situés dans les zones définies par arrêté préfectoral appelées zonage Pinel. Ce zonage déterminera le plafond de location au m² du bien.

Zonage Pinel

L’investissement devra se situer dans les zones A Bis, A, B1 (ou B2 sur agrément): ces zones correspondent à des zones où la demande en logement est la plus forte ce qui vous assure une location optimale.

 

  • Plafond au m² du prix du bien

Le prix référence pour calculer la réduction d’impôt du logement Pinel est plafonné à 5 500 € / m2.

Il est tout à fait possible d’acquérir un bien qui dépasse ce plafond. Néanmoins, le calcul de la réduction d’impôt se fera à hauteur de 5 500 € / m².

Pour mieux comprendre, si mon bien vaut 250 000 € pour une surface habitable de 45 m². Le prix au m² est alors égal à 250 000 / 45 = 5 556 € / m². Ici, nous dépassons le plafond au m² du prix du bien égal à 5 500 € / m². Nous devons donc calculer le prix de référence du bien pour détermine la réduction d’impôt Pinel.

Dans cet exemple, le prix de référence sera égal à 45 * 5 500 = 247 500 €.

Le projet d’investissement immobilier se portera sur le critère de l’incitation fiscale mais sera alors aussi qualifié de patrimonial. Dans ce cas, il s’agit souvent d’un bien que l’investisseur souhaite conserver au terme de l’engagement de location.

 

  • Limitation du nombre d’investissement par an

Le prix référence pour calculer la réduction d’impôt du logement Pinel est portée à deux investissements Pinel par an et par foyer fiscal, dans la limite de 300 000 €.

Il est tout à fait possible d’acquérir un bien ou plusieurs dépassant ce plafond. Néanmoins, le calcul de la réduction d’impôt se fera à hauteur de 300 000 €.

Pour mieux comprendre, si mon investissement (deux biens maximum par an) est de 320 000 € alors le prix référence pour déterminer la réduction d’impôt Pinel sera plafonné à 300 000 €.

Le projet d’investissement immobilier se portera sur le critère de l’incitation fiscale mais sera alors aussi qualifié de patrimonial.

Pour les plus fortes fiscalités, l’investissement Pinel est réalisable tous les ans.

Ainsi, nous atteindrons des niveaux de réductions d’impôt cumulés très puissants.

 

– Les conditions et obligations de location –

  • Durée de location du bien

Tout investissement en loi Pinel doit engager le propriétaire à louer le logement nu (non meublé) à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de six ans.

Il aura bien entendu le choix de proroger cette durée d’investissement de 6 ans à deux reprises pour deux périodes de trois ans soit pour 9 ans ou 12 ans.

 

  • Le prix de la location au m²

 Pendant toute la durée de location, le propriétaire doit respecter le plafonnement des loyers fixés par la loi, calculés en fonction de la superficie du bien et de sa localisation géographique.

plafond loyer Pinel 2017 - selon site Anil.org

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  • Le plafond de ressources des locataires

Fixés annuellement par décret, les plafonds de ressources des locataires dépendent des zones Pinel.

 Plafond des ressourses des locataires en 2017

 


 5.     Nos conseils clés pour un investissement réussi

  1.  EMPLACEMENT

Choisissez un emplacement à potentiel intéressant. Comme pour tout investissement immobilier, observez la proximité des éléments suivants : transports, commerces, écoles, centre médicaux…  Oui, vous achetez bien de l’immobilier.

Ayez les réflexes du parfait investisseur : Emplacement, Emplacement, Emplacement.

  1. (RE)LIRE LE GUIDE

(RE)Lisez attentivement ce Guide Pratique de l’investisseur : La loi Pinel pour bien comprendre le fonctionnement du dispositif.

Ainsi, vous vous reconnaitrez dans les motivations de l’investissement en loi Pinel :

Je paye des impôts et je souhaite les utiliser pour développer mon patrimoine immobilier !

  1. LE BON INVESTISSEMENT FINANCIER

 Investir c’est bien, Optimiser mon investissement c’est mieux !

Ficelez votre montage fiscal : montant d’investissement idéal pour votre profil, parts de votre apport personnel et de l’emprunt, objectif de rentabilité, etc.

  1. SE FAIRE CONSEILLER PAR UN PROFESSIONNEL

 Faire appel à un Conseiller en Gestion de Patrimoine.

Faites-vous conseiller : à moins d’être un expert, les conseils d’un conseiller patrimonial sont indispensables.

Il est souvent difficile de concevoir un projet immobilier puisque la situation fiscale de chacun est différente. Chaque situation mérite une analyse au cas par cas afin d’obtenir une parfaite optimisation fiscale de votre situation financière personnelle.

Un conseiller vous accompagnera dans votre démarche (voir ci-après la Chronologie d’un investissement Immobilier en loi Pinel), vous apportera des explications détaillées au sujet du dispositif Pinel, vérifiera avec vous votre éligibilité aux conditions d’application et optimisera pour vous un montage financier idéal pour réaliser un investissement rentable.

  1. FINANCEMENT

 Si vous êtes en mesure de financer votre opération par un emprunt bancaire et sans aucun apport, cela est fortement conseillé. Vous augmenterez considérablement la rentabilité de votre investissement.

En ces périodes de taux bas, le financement est notre conseil clé !

 


 6.     La chronologie d’un investissement en loi Pinel

chronologie d'un investissement1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Nos équipes d’experts se tiennent à votre service pour vous faire bénéficier d’une simulation en loi Pinel gratuite. Ils vous accompagneront tout au long de vos démarches afin de réaliser vos objectifs.

3H Conseils, bien plus qu’un conseil !

N’hésitez pas à nous solliciter, 3H Conseils est à votre écoute !

 

Un version téléchargeable du  Guide pratique de l’investisseur est disponible ici.

 

3H Conseils – Réussir et optimiser son investissement immobilier !

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